Quando cabe o despejo por falta de pagamento
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 9º, III) permite desfazer a locação quando o aluguel ou os encargos não são pagos. Ou seja, entram também as despesas de condomínio e, se o contrato passou esse custo ao inquilino, o IPTU.
Aliás, a lei não fixa um número mínimo de meses. Assim, um aluguel em atraso já basta para a ação, tanto na locação residencial quanto na comercial.
Além disso, nesse caso não é preciso notificar o inquilino antes. Mesmo assim, uma cobrança por escrito ajuda a registrar a dívida e, às vezes, resolve sem processo.
A liminar no despejo por falta de pagamento
Quando o contrato não tem garantia, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias, logo no começo do processo (art. 59, § 1º, IX). As garantias da lei são o fiador, a caução, o seguro-fiança e a cessão de cotas de fundo de investimento (art. 37).
Para isso, porém, o proprietário precisa depositar uma caução de três aluguéis. A regra vale também quando a garantia acabou, por exemplo, quando o fiador pediu para sair.
Por outro lado, se o contrato tem garantia em vigor, essa liminar não se aplica. Então, o processo segue o caminho comum, e a saída só vem com a sentença.
Como o inquilino evita o despejo por falta de pagamento
O inquilino, e também o fiador, pode evitar a rescisão pagando a dívida em 15 dias, contados da citação (art. 62, II). O pagamento é feito por depósito judicial, com os acréscimos da lei.
- Os aluguéis e encargos vencidos até a data do depósito
- As multas do contrato, quando cabíveis
- Os juros de mora
- As custas e os honorários do advogado do proprietário, de 10% da dívida, se o contrato não disser outro valor
Porém, esse direito tem limite. Quem já usou esse pagamento nos 24 meses antes da ação não pode usar de novo (art. 62, parágrafo único).
O prazo para sair no despejo por falta de pagamento
Com a sentença, o juiz fixa o prazo para a saída voluntária. No despejo por falta de pagamento, esse prazo é de 15 dias (art. 63, § 1º).
Se o inquilino não sair, então um oficial de justiça cumpre o despejo. Além disso, o recurso contra a sentença, em regra, não suspende a desocupação (art. 58, V).
Para quem aluga: o que separar antes
Primeiramente, organize os documentos que mostram a locação e a dívida.
- Contrato de locação e aditivos
- Planilha dos aluguéis e encargos em atraso, com os vencimentos
- Dados do fiador ou comprovante da garantia
- Mensagens e notificações de cobrança
- Boletos de condomínio e IPTU em aberto
Além disso, o pedido de despejo pode vir junto com a cobrança dos aluguéis, contra o inquilino e o fiador no mesmo processo (art. 62, I). Porém, tirar o inquilino por conta própria não é permitido. Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar os móveis sem ordem judicial pode ser crime (Código Penal, art. 345) e gerar indenização.
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Para quem mora de aluguel: ao receber a citação
Os prazos são curtos: 15 dias para pagar a dívida, contados da citação, e 15 dias úteis para a defesa. Por isso, a citação não deve ficar na gaveta.
Então, há três caminhos. O inquilino pode pagar a dívida no processo, negociar um acordo com o proprietário ou se defender, se a cobrança estiver errada. Um acordo homologado pelo juiz, por exemplo, pode definir parcelas ou uma data de saída.
Em qualquer caso, guarde o contrato, os comprovantes de pagamento e as conversas com o proprietário ou com a imobiliária.
As informações desta página são gerais e, por isso, não substituem a análise do seu caso concreto. Afinal, cada situação depende dos documentos e dos fatos envolvidos.
Dr. Gabriel Rodrigues Advogado cível em São Carlos. OAB/SP 459.373 · Publicado em setembro de 2026 · Atualizado em setembro de 2026