Advogado imobiliário em São Carlos

Aluguel atrasado e despejo

A Lei do Inquilinato permite desfazer a locação quando o aluguel ou os encargos não são pagos (Lei 8.245/1991, art. 9º, III). A lei não fixa um número mínimo de meses e, nesse caso, também não exige aviso antes da ação.

Quando o contrato não tem garantia, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias, logo no começo do processo, desde que o proprietário deposite uma caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). Por outro lado, o inquilino, e também o fiador, pode evitar a rescisão pagando a dívida em 15 dias, contados da citação (art. 62, II).

Em qualquer caso, tirar o inquilino por conta própria não é permitido. Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar os móveis sem ordem judicial pode ser crime (Código Penal, art. 345).

Despejo por falta de pagamento: prazos, liminar e como evitar →

Fiador e garantias do aluguel

A lei prevê quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão de cotas de fundo de investimento. Contudo, o contrato só pode ter uma delas (art. 37). Na caução em dinheiro, o limite é de três aluguéis (art. 38, § 2º).

Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado (art. 39). Nesse caso, o fiador pode avisar que quer sair, mas continua responsável por 120 dias depois da notificação (art. 40, X).

Além disso, o imóvel do fiador pode ser penhorado pela dívida do aluguel, mesmo que seja o único da família (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). Em 2022, o STF confirmou essa regra para a locação residencial e para a comercial (Tema 1.127).

Fiador de aluguel: o que pode ser cobrado e como sair da fiança →

Devolução do imóvel e vistoria

Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta. Já o inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa do contrato, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Se a mudança vem de uma transferência pelo empregador para outra cidade, então a multa não se aplica, desde que o proprietário seja avisado por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Na saída, o inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Por isso, a vistoria de entrada, com fotos e a descrição de cada cômodo, evita discussão no fim do contrato. Aliás, o inquilino pode pedir essa descrição ao proprietário quando recebe as chaves (art. 22, V).

• Contrato de locação e aditivos
• Laudo de vistoria de entrada e de saída
• Comprovantes de pagamento do aluguel e dos encargos
• Mensagens e notificações trocadas com o proprietário ou a imobiliária

Reajuste e revisão do aluguel

O reajuste segue o índice escrito no contrato e só pode acontecer uma vez por ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). Além disso, proprietário e inquilino podem combinar um novo valor a qualquer tempo (Lei 8.245/1991, art. 18).

Se não houver acordo, porém, qualquer um dos dois pode pedir à Justiça que ajuste o aluguel ao preço de mercado. Para isso, o contrato, ou o último acordo sobre o valor, precisa ter pelo menos três anos (art. 19).

Para quem é o atendimento

O atendimento do advogado imobiliário em São Carlos é para quem aluga um imóvel, direto ou por imobiliária, e para quem mora de aluguel. Ele também vale para o fiador e para a locação comercial. Além disso, quem mora em outras cidades do estado de São Paulo conta com o atendimento online.

Em geral, a conversa começa com o contrato na mão. Dessa forma, a orientação parte do que está escrito e do que já aconteceu.