O que o fiador de aluguel garante
Pela fiança, uma pessoa garante pagar ao credor se o devedor não pagar (Código Civil, art. 818). Na locação, ela é uma das garantias da lei, ao lado da caução, do seguro-fiança e das cotas de fundo de investimento. Contudo, o contrato só pode ter uma delas (Lei 8.245/1991, art. 37).
Sem limite no contrato, inclusive, a fiança cobre também os acessórios, como encargos, multas e as despesas do processo desde a citação do fiador (Código Civil, art. 822). Por outro lado, ela não pode ser ampliada por interpretação (art. 819). Assim, o fiador não responde por um aditamento que não assinou (Súmula 214 do STJ).
Até quando vai a fiança
Além disso, salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 39). Ou seja, o fim do prazo escrito não libera o fiador sozinho.
Como o fiador de aluguel sai da fiança
Em geral, quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que quer sair. Mesmo assim, ele continua responsável por 120 dias depois da notificação (art. 40, X).
Então, o proprietário pode pedir ao inquilino uma nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazer a locação (art. 40, parágrafo único). Além disso, a morte, a falência ou a insolvência do fiador também permitem exigir outro fiador (art. 40, I e II).
Enquanto o contrato está no prazo, porém, a saída depende de um acordo com o proprietário.
O imóvel do fiador de aluguel pode ser penhorado?
Sim. A lei tira da proteção do bem de família a dívida da fiança de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). Além disso, em 2022 o STF decidiu que a regra vale tanto na locação residencial quanto na comercial (Tema 1.127).
Por isso, antes de assinar, vale saber que até o único imóvel da família pode responder pela dívida.
Benefício de ordem e fiança do casal
Em regra, o fiador cobrado pode exigir que, primeiro, sejam cobrados os bens do inquilino (Código Civil, art. 827). Entretanto, muitos contratos trazem a renúncia a esse benefício, ou colocam o fiador como devedor solidário, e então ele não vale (art. 828).
Além disso, a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para ser fiadora, salvo na separação absoluta de bens (art. 1.647, III). Sem ela, a fiança fica sem efeito por inteiro (Súmula 332 do STJ).
O fiador de aluguel que pagou pode cobrar do inquilino
Por outro lado, o fiador que paga a dívida toma o lugar do proprietário e pode cobrar do inquilino o que pagou (Código Civil, art. 831). Aliás, na ação de despejo, ele também pode pagar a dívida em 15 dias para evitar o fim da locação (Lei 8.245/1991, art. 62, II).
Por fim, a cobrança de aluguéis prescreve em três anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I).
Antes de assinar como fiador
Primeiramente, leia o contrato inteiro, e não só a página da assinatura. Depois, confira:
- O prazo, o valor e o índice de reajuste do aluguel
- Se há renúncia ao benefício de ordem ou cláusula de devedor solidário
- Se a fiança tem um limite de valor ou de tempo
- Uma cópia assinada para guardar
Por fim, combine com o inquilino um aviso em caso de atraso. Assim, a dívida não cresce sem você saber.
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As informações desta página são gerais e, por isso, não substituem a análise do seu caso concreto. Afinal, cada situação depende dos documentos e dos fatos envolvidos.
Dr. Gabriel Rodrigues Advogado cível em São Carlos. OAB/SP 459.373 · Publicado em setembro de 2026 · Atualizado em setembro de 2026